Abogada Stephanie Germani; y S. Walnut St.

[en ingles]

Queremos dar un enorme reconocimiento a media docena de inquilinos de Anaheim que lucharon contra desalojos injustos… ¡y ganaron la semana pasada! Viven en un complejo de apartamentos justo enfrente de S. Walnut St., a solo pasos de Disneyland, con “Hermosa Village” detrás de ellos. Algunos de nosotros conocimos a estas personas cuando estuvimos luchando contra Disneyland Forward el año pasado, y luego otra vez cuando Francisco Rosas se lanzó para el Distrito 4 del Concejo.

El truco de la “Remodelación Sustancial”

(también conocido como Renoviction)

Para saltarse el límite de aumentos de renta que impone la Ley de Protección de Inquilinos de California, el dueño (Xi Capital) y la administradora (Helix Properties) usaron un truco que hemos visto en todo Anaheim y California: la famosa Remodelación Sustancial. Básicamente, le dicen a los inquilinos que tienen 60 días para irse porque van a hacer una remodelación “importante” en los departamentos, para después rentarlos a un precio mucho más alto a alguien nuevo que pueda pagarlo.

La mayoría de los inquilinos de Walnut St., sin saber sus derechos ni cómo pelear, se fueron a la fuerza. Algunos encontraron otro lugar para vivir, otros tuvieron que compartir casa con más familias, mudarse de la ciudad… e incluso se dice que algunas familias ahora están sin hogar.

Pero un grupo de seis personas se negó a irse. Con la ayuda de las abogadas Stephanie Germani y Lorena Tejeda, pelearon sus desalojos en la corte… ¡y ganaron! Ahora pueden quedarse en sus departamentos pagando la renta original. Esta es su historia.

Pero, primero…

¿Cómo funciona este truco?

Tal vez pienses que los aumentos anuales de renta permitidos por la Ley de Protección de Inquilinos de California (costo de vida + 5%) ya son suficientemente altos. De hecho, podrías pensar que son demasiado altos (nosotros también lo creemos). Pero muchos propietarios, especialmente los corporativos que ni viven aquí, quieren subir las rentas aún más.

Una manera en la que pueden hacerlo legalmente es con una remodelación sustancial. Este truco se ha vuelto tan común que muchos dueños ni siquiera hacen el trabajo serio que la ley exige. Por eso, el año pasado, se aprobó una nueva ley estatal que cerró un poco el hueco legal. Ahora:

• La remodelación debe ser lo suficientemente grande como para tomar más de 30 días y hacer que el departamento sea inhabitable en ese tiempo.

• Los inquilinos deben recibir 60 días de aviso para mudarse.

• Desde abril pasado, el propietario debe tener permisos de la ciudad detallando la remodelación y darles una copia a los inquilinos.

• Los inquilinos tienen derecho a regresar cuando termine la remodelación, pero el dueño puede cobrar lo que quiera (a menos que se pruebe que no hicieron los arreglos prometidos).

Aún creemos que este truco es injusto y no debería ser legal en ninguna ciudad o estado que realmente quiera mantener a su gente en sus hogares. ¿Por qué deberían poder obligarte a salir solo para hacer una remodelación que nadie les pidió, con el único objetivo de subir la renta, a veces al doble? Los Ángeles, que tiene leyes de protección de inquilinos más fuertes, ya prohibió las renovictions. Pero en Anaheim la ley sigue permitiéndolo… y los dueños siguen aprovechándose.

Una cosa mas:

Los inquilinos NO deberían tener que contratar abogados

Casi siempre, los propietarios tienen abogados expertos en desalojos, mientras que los inquilinos no saben cuáles son sus derechos, no pueden pagar un abogado o simplemente no saben dónde buscar ayuda. La Ley de Protección de Inquilinos de California NO TIENE UN MECANISMO DE APLICACIÓN, a menos que vivas en una ciudad como Santa Ana o Los Ángeles, donde sí la hacen cumplir. En Anaheim, por ejemplo, no hay a dónde acudir. Por eso fundamos Tenants United Anaheim (TUA), para asegurarnos de que las leyes se cumplan en esta ciudad que tanto presume ser la “Ciudad de la Amabilidad”.

Nuestros amigos de Walnut St. tuvieron la suerte de encontrar a la increíble abogada Stephanie Germani y su colega bilingüe Lorena Tejeda, quienes vinieron desde San Diego para ayudar. Stephanie nos dijo:

“El sistema legal favorece a los propietarios porque ellos pueden pagar abogados expertos en el proceso. Sin un conocimiento completo de sus derechos y del proceso de desalojo, es muy difícil que los inquilinos ganen un caso así. Y esto no es un anuncio para que los inquilinos contraten abogados, es una advertencia de que el sistema es injusto.”

¡Nos fuimos a las audiencias!

En el tercer piso del juzgado Central Justice de Santa Ana, en los departamentos 61 y 66, puedes ver una fila interminable de desalojos procesados como si fueran en una línea de ensamblaje. Los propietarios tienen abogados. Los inquilinos, casi nunca.

Pero cuando llegó el caso de Walnut St. la semana pasada, todo cambió. El juez Jason Baez parecía notar la diferencia con Stephanie y Lorena del lado de los inquilinos (llamémoslas Team Tenants). Del otro lado, el tipo de Helix y su abogado (Team Landlord) no sabían ni qué les pegó.

Stephanie presentó un montón de evidencia, incluyendo documentos con notas adhesivas marcadas como “Prueba A”, “Prueba B” y así. Conseguir los permisos de remodelación de la ciudad pro-propietarios de Anaheim fue un dolor de cabeza, pero Helix cometió el error de enviarle accidentalmente un documento donde se veía que el valor del edificio iba a subir de $3.6 millones a $5.2 millones.

En la audiencia, Team Tenants encontró muchas inconsistencias en los documentos de Team Landlord, especialmente en las notificaciones de desalojo. También lograron que el tipo de Helix admitiera que su empresa recibe $1,000 por cada nuevo inquilino que traen, y que si convierten un departamento en alquiler a corto plazo (Airbnb cerca de Disney), se llevan 25% de las ganancias en lugar del 4% normal.

Después de dos días de audiencia, el juez Baez tomó una decisión inesperada: canceló el desalojo porque la notificación no había sido correcta. No fue la gran victoria legal que queríamos (probar que el truco de la remodelación era un abuso), pero sí logramos que los inquilinos se quedaran en sus hogares.

Pocos días después, Helix canceló todos los demás desalojos. Seguramente sabían que iban a perder en la corte. ¿Y qué pasa con los otros inquilinos que se fueron cuando Helix los amenazó? Stephanie dice:

“Deberían consultar a un abogado, porque podrían haber sido desalojados ilegalmente. Incluso si firmaron un acuerdo para irse, podría ser inválido, ya que los derechos de los inquilinos bajo la Ley de Protección de Inquilinos no se pueden renunciar.”

Por eso necesitamos Tenants United Anaheim

De hecho, ese será el título del siguiente artículo en nuestro blog: “Por qué necesitamos un Tenants United Anaheim”. Uno de nuestros objetivos, además de informar a los inquilinos sobre sus derechos y luchar por leyes más fuertes, es lograr que la Ciudad de Anaheim haga cumplir la ley como otras ciudades ya lo hacen. Nos han dicho que eso significaría contratar abogados especializados… bueno, ¿por qué no contratan a Stephanie Germani y Lorena Tejeda?

Nuestra próxima reunión general es este sábado, 22 de febrero, a las 2pm, en la Iglesia Unitaria Universalista de Anaheim. Encuéntranos en Facebook o escríbenos a TenantsUnitedAnaheim@gmail.com. Nos vemos ahí.

written by Vern Nelson; translated by Carolina Mendez.